作者:付英茹 郭予健 卢元 鹿钜云 张洁欣 朱效民[1]
摘要:
限价房作为社会保障性住房体系中的一环，自在全国推行以来，已在个大城市得到了一定的实践。但由于这一政策刚提出不久，限价房在实施过程中缺少完善的政策制度与之相配套，所以在实践中不免出现诸多问题。本文通过对武汉市限价房的实施现状的实地调查，针对调查中发现的问题，运用所学统计学、经济学等学科知识，对武汉限价房的实施现状和发展前景进行分析，并提出相关的合理化建议。
关键词：武汉 限价房 实施 前景
一、 引言
四、2006年5月底，国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中提出“优先保证中小户型、中低价位商品住房用地”的供地方针，人们对于限价房的理解就被提到了一个新的高度，这一规定则主要面对的是“夹心层”：有钱的人一般都去买商品房，较低等收入的人可以申请购买经济适用房，经济条件很差的低保户可以申请廉租住房，唯独那些中等收入的人群似乎遇到了麻烦，商品房根本就不敢想，申请廉租房和经济适用房又不够条件，高不成，低不就，处于“夹心层”。
2006年10月，武汉市为落实政策要求，出台了普通商品房用地“四限”的规定，即“限房价、限房型、限工期、限对象”，并在三镇不同城区划分地块，明确限定面积在90平方米以下的住房占总建筑面积的30%-70%。
二、 武汉限价房推行过程中存在的问题
限价房政策在武汉市已推行两年。武汉是继北京、大连、青岛、广州、宁波、成都、福州、厦门、泉州等城市后开始实行限价房政策的。我们在调查中发现，武汉限价房体系远未成熟，年前报道零八年初开始销售，可实际情况是九宗地块都处于建设起步阶段。我们在调查过程中走访了武汉四处限价房拆迁地块、三个开发商公司所在地，定点采访了武汉土地政策实施的政府部门以及限价房政策实施的政府部门，发放并回收了“对武汉市民的调查问卷”100份(其中有效问卷95份)。我们发现了一些问题，主要体现在以下几个方面：
（一）地方政府各部门之间的配合不够紧密
目前，武汉市政府对限价房还没有正式出台相关的政策，武汉限价房还处在探索阶段。限价房的实施涉及到国土、建设等多个部门，部门之间的分工不够紧密，使得地方政府各个部门在限价房政策执行过程当中，难以将房价和地价综合考虑。限价房对房价的限制主要是在土地出让环节把关，因此此项工作的牵头单位应是各级国土资源部门，各级建设（房地产）主管部门应是配合部门，但在实际中各部门之间缺乏配合，致使政策制定缓慢。在调查过程中部分开发商反映到政府关于限价房的房地产配套政策不够完善，相关手续办理的过程中出现了问题，导致他们的限价房工程出现搁浅，影响了开发商资金的运作。
（二）限价房宣传不到位
图(1)
在对市民进行的关于限价房了解程度的调查中我们发现，见图(1)近47%的受访者表示对限价房“完全不了解”，而对限价房“非常了解”的市民只有2%。由此不难看出政府对限价房的宣传开展并不到位。任何政策的制定、实施与完善，均离不开市民对它的了解支持及意见的反馈。目前政府对限价房的宣传力度及市民对限价房的了解程度均偏低，这会对限价房实施工作的开展产生不利影响。
（三）流转政策不明确
武汉市目前比较注重的是限价房的提供，而对于限价房卖给中低收入家庭后的后续管理政策相当欠缺，尤其是限价房的流转政策还没明确下来。作为一项长期性政策，必须要考虑到限价房一定年限后可能出现的流转问题。如果原有的购买者想要出售，是补缴地价后进行自由买卖，还是由政府主导来采用类似回购的方式进行再分配，政府对此并没有明文规定。
（四）规模问题
武汉市限价房面向重点拆迁工程的拆迁户，规模由各区政府根据本区拆迁规模而定，但在限价房销售时却面向本区及本区之外的指定拆迁户，区与区之间单独决策缺乏协调容易造成规模相对重点拆迁户数量的过多或过少。而且作为多层次住房保障体系中一环的限价房如果数量过少，不能满足中等收入家庭的住房需要，无法解决中低收入家庭的住房困难，数量过多，又会对普通商品房以及高档商品房市场形成冲击，干扰了商品房市场的正常运行秩序，不利于房地产市场的健康发展。显然政府在限价房的规模上缺乏长远的计划。
（五）销售价格
限价房没有一个有章可循的价格生成机制，政府虽明确规定了限价房的价格，但未明确的给出限价房价格的构成。
（六）管理法律法规不成熟
图（2）
三、 前景分析
目前，武汉限价房的实施效果与初衷出现了一定的脱节现象，这主要缘自其自身互相矛盾的双重性质。一方面，按有关政策法规，限价房属于具有社会保障性质的住房供应体系，另一方面在实践操作中，它的建设和出售等经营环节又有着明显的市场运作模式。在实际中，社会保障功能的实现是要以政府为操作主体的，而市场的正常运行则必须是要以开发商和购房者等买卖双方为主体的。政府的社会保障行为无谋利目的，而开发商的经营行为则以谋利为直接目的。
(一) 短期分析
1. 从武汉市的拆迁规模来看
从短期来看，目前武汉限价房的定位与其他大城市相比具有自己的特殊性，主要用来安置旧房拆迁中的一部分拆迁户。限价房已经成为武汉解决拆迁户住房问题、缓和拆迁户购房需求对普通商品房市场冲击的一种相对有效的措施。也就是说，在短期内，武汉限价房的数量很大程度上取决于武汉旧房危房改造中拆迁户的数量和拆迁工作的难度。
而湖北省武汉市到目前为止，在各市、区级房地产管理部门登记在册的危旧房已达203.4万平方米，百万平方米的危房亟待改造。其中，在册极危房达56.76万平方米。随着武汉旧城改造规模的扩大，以及拆迁工作难度的增加和拆迁户数量的增多，短期内武汉限价房可能将会呈稳步增长的趋势。
2. 从限价房的定价影响来看
限价房的推出将对周边区域商品房的合理定价带来积极的影响。有限价房推出的区域，消费者在购买商品房的时候必然会把限价房作为一个参考标准，由此导致区域周边商品房开发企业在定价过程中相对谨慎，个别企业漫天叫价的情况也将有效改善。在目前刚性需求较大、供需矛盾比较突出的阶段，限价房的推出还有助于缓解供需矛盾，稳定市场价格，对于房地产行业的稳定、可持续性发展同样具有时代意义。
(二) 长期分析
1. 从历史演变的角度来看
从长期来看，武汉限价房的何去何从取决于武汉房价的演变趋势。那么，武汉房价在未来较长时期内究竟将如何演变呢？
我们知道，土地资源的稀缺和未来的通货膨胀压力，会使房地产资产成为货币资产保值增值的替代品，就像西方国家成熟的房地产市场那样，已经成为虚拟金融市场和虚拟金融资产的一部分。即使政策重点打压的投资性需求，下降幅度也不会太大。这就决定了房屋的买卖不仅是为了满足居住的需求，更重要的是作为一种保值和增值的工具，即投资的需求。即便是居住，也会同时考虑其投资的功能。因此武汉的房价更有可能呈现刚性的增长。
图(3)
2007年12月07日召开的全国发展和改革工作会议传出消息，武汉城市圈经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)建设综合配套改革试验区”。于是，也有很多人以此为依据，断定武汉房价在较长时期内还将继续保持较快上涨的趋势。
2. 从经济学的角度来看
从理论上讲，经济学理论告诉我们，在计划的基础上引入市场或在市场调节的基础上引入计划，都将导致计划与市场功能的双重失控。限价房属于政府行政干预措施，是计划经济下的产物，这与市场经济体制是不相容的，它的出现不但使其性质本身起不到作用，而且还会对市场机制的调节产生副作用。就房地产市场而言，将限价房作为长期坚持的政策，会对房地产市场产生很大的冲击，会在一定程度上阻碍房地产市场的健康发展。因此，长期坚持限价房的政策是不可取的。
但是，从另一个角度来看，市场并不是万能的。市场竞争虽然能够提高生产效率和资源配置效率，可是为了实现社会公平，往往需要附加其他的一些条件。根据市场经济理论，只有在明确的边界规定下，市场机制才能达到资源优化分配的目的。当前的房地产市场远未达到理想的完全竞争市场。也就是说，在某些情况下必须将消费群体进行区分，才能有效地开展竞争，最终达到社会福利的最大化。如果对住宅用户群不加区分，对于房地产商来说固然效率比较高，利润比较大，但是对于中低收入家庭就存在着极大的不公平。乍看起来，没有任何约束的土地拍卖是公平的，价高者先得。但是，这样做的结果是剥夺了中低收入家庭选择住房的权力。也就是说，限价房的存在是符合经济规律的，有利于事先社会福利最大化。因此，限价房有长期存在的必要。
(三) 小结
关于武汉房价在未来较长时期内究竟是回归理性还是继续保持较快上涨趋势，目前依然无法用足够的理由来进行准确的预测。对于武汉限价房在长期内的发展前景，只能根据武汉未来房价的发展趋势或从经济学角度进行分析。未来较长时期内武汉限价房到底会如何发展，还要看实际的市场运作。
